Sáng
18/01/2024, tại phiên bế mạc Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, với
432/477 đại biểu tán thành, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) năm
2024. Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều đã thể chế hóa đúng chủ
trương, đường lối của Đảng, tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc đã chỉ ra trong
quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai với nhiều điểm mới tiến bộ. Xuất phát
từ đó, bài viết tập trung làm rõ những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai năm
2024 trên cơ sở làm rõ sự tiến bộ của các quy định này so với Luật Đất đai năm
2013.
Với
mong muốn đưa Luật Đất đai 2024 sớm áp dụng vào cuộc sống so với kế hoạch,
Chính phủ sẽ có đề xuất Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày
01/7/2024. Ngày 26/3/2024, Thủ tướng Chính phủ có Công văn 202/TTg-NN về việc
triển khai thi hành Luật Đất đai 2024. Theo đó, Thủ tướng yêu cầu trước ngày
31/3/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các
cơ quan liên quan, trình Chính phủ về dự thảo tờ trình của Chính phủ (kèm theo
dự thảo Nghị quyết của Quốc hội) trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có
hiệu lực từ ngày 01/7/2024.
Thực
hiện chỉ đạo của UBND tỉnh tại Văn bản số 5156/UBND-THNC ngày 10/5/2024 về việc
thực hiện chỉ đạo của đồng chí Bí thư Tỉnh ủy tại Hội nghị đánh giá tác động của
Luật đất đai năm 2024 đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Nai.
Ban Quản lý khu công nghệ cao công nghệ sinh học có Văn bản số
199/BQLKCNCCNSH-QHXD ngày 16/5/2024 về việc triển khai Luật đất đai năm 2024 đến
các phòng chuyên môn, Trung tâm Ứng dụng công nghệ sinh học và các đơn vị liên
quan để biết, phối hợp thực hiện.
Luật Đất đai năm 2024 được Quốc
hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 vừa qua với nhiều điểm mới
nhằm thể chế hóa toàn diện các chủ trương, chính sách của Đảng, nghị quyết của
Quốc hội, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc được rút ra trong tổng kết thực tiễn
việc tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 và luật hóa các quy định đã được thực
tiễn chứng minh là phù hợp, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông
nguồn lực đất đai để phát triển đất nước. Luật đã quán triệt đầy đủ theo đúng
tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp
hành Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với
hệ thống pháp luật hiện hành. Theo đánh giá của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ
tại phiên bế mạc Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV: Việc Quốc hội
thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/01/2024 đã tạo nên dư chấn mạnh trong
xã hội, thêm luồng sinh khí mới cho sự thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội theo
đúng tinh thần “lập pháp chủ động, giám sát hiệu quả, quyết sách kịp thời, bứt
phá phát triển”. Đây là nền tảng cần thiết để đưa nguồn lực đất đai vào cho quá
trình phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng
đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao như chủ
trương của Đảng và Nhà nước. Trong bối cảnh đó, việc xác định những điểm mới của
Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là những điểm mới nổi bật cũng như làm rõ những
yêu cầu đặt ra cần phải đáp ứng để góp phần đưa Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc
sống là điều rất quan trọng, cấp thiết trước yêu cầu thực tiễn hiện nay.
So
với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 sửa đổi, bổ sung 180/212 điều
của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều, đang được Chính phủ đề xuất
có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024 với nhiều điểm mới tiến bộ. Đặc biệt, Luật
Đất đai năm 2024 đã có những điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013 đáng chú ý
như sau:
Thứ nhất, bổ sung quy định về
quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai
Khác
với Luật Đất đai năm 2013, bên cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì
Luật Đất đai năm 2024 còn bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối
với đất đai tại Điều 23, 24, 25. Theo đó, quyền của công dân đối với đất đai gồm:
1. Tham gia xây dựng, góp ý,
giám sát trong việc hoàn thiện và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất
đai;
2. Tham gia quản lý nhà nước,
góp ý, thảo luận và kiến nghị, phản ánh với cơ quan nhà nước về công tác quản
lý, sử dụng đất đai;
3. Quyền về bình đẳng, bình đẳng
giới trong quản lý, sử dụng đất đai;
4. Tham gia đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định
của pháp luật; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng
đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy
định của pháp luật;
5. Nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển
nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật;
6. Thực hiện các quyền của người
sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Về
quyền tiếp cận thông tin đất đai, công dân được tiếp cận các thông tin đất đai
gồm: 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có liên quan đến sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; 2. Kết quả thống
kê, kiểm kê đất đai; 3. Giao đất, cho thuê đất; 4. Bảng giá đất đã được công bố;
5. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; 6. Kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết
tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai; 7. Thủ tục hành chính về đất đai; 8. Văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai; 9. Các thông tin đất đai khác theo quy định của
pháp luật.
Về
nghĩa vụ của công dân đối với đất đai: 1. Công dân có nghĩa vụ phải chấp hành đúng
các quy định của pháp luật về đất đai; 2. Giữ gìn, bảo vệ và phát triển tài
nguyên đất; 3. Tôn trọng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác.
Đây
là những quy định mới, chưa được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013, điều này
thể hiện sự tiến bộ của Luật Đất đai năm 2024. Với các quy định này đã giúp ghi
nhận, xác định cụ thể được các quyền và nghĩa vụ của công dân liên quan đến đất
đai, để từ đó giúp bảo vệ kịp thời, hiệu quả các quyền lợi chính đáng của công
dân, cũng như đảm bảo công dân thực hiện, tuân thủ đúng các nghĩa vụ đặt ra
liên quan đến đất đai.
Thứ hai, sửa đổi quy định về
phân loại đất
Luật
Đất đai năm 2024 và Luật Đất đai năm 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất
đai mà phân loại đất đai thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp,
nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, theo Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 không liệt
kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác, không liệt kê các loại đất thuộc đất
phi nông nghiệp khác, đồng thời sửa đổi lại định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng,
theo đó nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa
giao, chưa cho thuê. Cách định nghĩa này khác so với cách định nghĩa theo quy định
của Luật Đất đai năm 2013, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định
mục đích sử dụng. Việc sửa đổi quy định về phân loại đất như Luật Đất đai năm
2024 là cần thiết, bởi điều này không chỉ giúp cho việc phân loại đất đai được
thực hiện một cách khoa học, toàn diện mà còn làm cơ sở để phục vụ hiệu quả lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ ba, thể chế hóa chủ trương,
đường lối của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số
Luật
Đất đai năm 2024 đã có những quy định cụ thể nhằm thể chế hóa chủ trương, đường
lối của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Theo đó,
tại Điều 16 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định các chính sách bảo đảm đất sinh
hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu
đất ở, đất sản xuất; trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng
và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
Luật
Đất đai năm 2024 cũng đã quy định nguồn lực để thực hiện chính sách; đảm bảo quỹ
đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; quy định
hạn chế một số quyền của người sử dụng đất đối với các trường hợp được giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với
đồng bào dân tộc thiểu số… Theo đó, Nhà nước có chính sách hỗ trợ đất đai lần đầu
cho cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại
vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, phù hợp với phong tục, tập quán,
tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng để bảo đảm ổn định
cuộc sống như sau: 1. Giao đất ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng
đất; 2. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức đất đối với
đất có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc được thừa kế, tặng
cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 3. Giao
đất nông nghiệp trong hạn mức không thu tiền sử dụng đất; 4. Cho thuê đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất kinh doanh và được miễn, giảm tiền
thuê đất.
Đối
với người đã được giao đất, cho thuê đất lần đầu nhưng nay không còn đất hoặc
thiếu đất thì được giao tiếp đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất
ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng đất; trường hợp không còn hoặc
thiếu đất nông nghiệp thì được giao tiếp đất nông nghiệp trong hạn mức không
thu tiền hoặc cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất,
kinh doanh và được miễn, giảm tiền thuê đất.
Nếu
như Luật Đất đai năm 2013 quy định chính sách đất đai đối với người dân tộc thiểu
số như có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu
số phù hợp với phong tục tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng
vùng; có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản
xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp, thì Luật Đất đai
năm 2024 đã quy định chi tiết hơn về các chính sách đất đai đối với đồng bào
dân tộc thiểu số. Điều này cho thấy, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa một
cách đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu Nghị quyết số 18-NQ/TW, thể hiện rõ trách
nhiệm của Quốc hội trong ban hành chính sách luôn hướng đến quyền lợi của đồng
bào dân tộc thiểu số và miền núi, luôn vì mục đích không để ai bị bỏ lại phía
sau.
Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
So
với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã hoàn thiện các quy định về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo đây là nền tảng của công tác quản lý nhà
nước về đất đai. Cụ thể, Luật đã bổ sung hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử
dụng để đảm bảo thống nhất của hệ thống quy hoạch đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất được lập ở ba cấp gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Quy hoạch sử dụng
đất cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của
cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên. Việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị -
xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch. Quy hoạch sử dụng đất
các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định,
phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn.
Luật
Đất đai năm 2024 tiếp tục quy định về lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện,
song nội dung quy định đơn giản hơn, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng
đất hằng năm cấp huyện nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất
ở của hộ gia đình, cá nhân. Cùng đó, Luật cũng bổ sung danh mục dự án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư được tách ra từ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về
đầu tư công trong nội dung kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Hơn
nữa, Luật Đất đai năm 2024 cũng tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của
người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý
kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trong các khu vực quy hoạch. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất đã được
công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất
được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Ngoài
ra, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định, diện tích đất được xác định trong kế
hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm
liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có
quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch đó phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ
và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ để người dân được biết. Trường hợp
không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công
khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được
pháp luật quy định6.
Thứ năm, hộ gia đình không thuộc
đối tượng người sử dụng đất
Hiện
nay, theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia
đình. Tuy nhiên, tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định về người sử dụng đất
thì không có hộ gia đình. Cụ thể ở khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, hộ
gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền
sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm
2024 có hiệu lực thi hành. Do đó, từ năm 2025, Luật Đất đai năm 2024 không còn
cấp đất cho hộ gia đình. Mặt khác, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024 quy định,
trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật
Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng
đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có
chung quyền sử dụng đất. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất
của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm
trước pháp luật.
Việc
quy định hộ gia đình không thuộc đối tượng người sử dụng đất là cần thiết và
phù hợp, điều này góp phần vào việc khắc phục những vấn đề khó khăn, bất cập đã
gặp phải trong quá trình thực tiễn áp dụng. Thực tế, việc định quyền sử dụng đất
của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần và việc xác định phần
giá trị sử dụng của từng thành viên đối với đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài
sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó
nhưng thực tế, việc xác định công sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia
đình là rất khó khăn, phức tạp. Trước đây, do đặc điểm và hoàn cảnh lịch sử nên
trong một số thời điểm nhất định, Nhà nước đã quy định giao đất cho hộ gia đình
để lao động, sản xuất và sinh sống. Ngoài ra, có giai đoạn ở nước ta, một số địa
phương có chính sách giãn dân nên các địa phương cũng giao đất ở cho hộ gia
đình theo nhân khẩu. Tuy nhiên, tại thời điểm hiện nay, những chính sách này đã
hết hiệu lực và hộ gia đình cũng không còn là chủ thể sử dụng đất phổ biến được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất như trước đây. Vì vậy, việc quy định hộ gia
đình không thuộc đối tượng sử dụng đất theo như Luật Đất đai năm 2024 là thực sự
cần thiết.
Thứ sáu, mở rộng hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Hiện
nay, theo Điều 130 Luật Đất đai năm 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1,
2 và 3 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, tại Luật Đất đai năm 2024 đã
quy định mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân.
Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân theo Luật
Đất đai năm 2024 được quy định nâng lên là không quá 15 lần hạn mức giao đất
nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3
Điều 176 Luật Đất đai năm 2024. Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2013 thì Luật
Đất đai năm 2024 đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của
cá nhân. Quy định này là một điểm tiến bộ bởi sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông
nghiệp hiệu quả hơn, từ đó thúc đẩy ngành nông nghiệp ngày càng phát triển
nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, bộ mặt
nông thôn ngày càng đổi mới.
Thứ bảy, thống nhất tên gọi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với sổ
đỏ, sổ hồng
Tùy
theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại giấy chứng nhận như Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành mẫu giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với
tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (giấy chứng nhận có bìa màu hồng). Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi này. Tại khoản 16 Điều 13 Luật Đất
đai năm 2013 nêu rõ: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất". Hiện nay, tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng là Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy
nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì từ ngày 01/01/2025, sổ đỏ, sổ
hồng sẽ có tên gọi theo quy định là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là
nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật7.
Thứ tám, bổ sung quy định về
phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất
Luật
Đất đai năm 2024 đã bổ sung các quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ
đất từ Điều 112 đến Điều 115, trước đó nội dung này không có trong Luật Đất đai
năm 2013. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024 quy định việc phát triển, quản lý và
khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng
đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của
pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định
cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để
thực hiện chính sách theo quy định8. Nếu thực hiện được nguyên tắc này thì tổ
chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất
trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội9.
Thứ chín, quy định cụ thể việc
giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê
đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
So
với Luật Đất đai năm 2013, tại Chương IX của Luật Đất đai năm 2024 đã quy định
cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều
125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập; hoặc “giao đất, cho thuê đất thông
qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126)
đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” mà “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách
nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền” và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết
định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực
hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với
nhà đầu tư trúng đấu thầu. Quy định này đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với
quy định của Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”. Những nội
dung này đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất cũng
như nhà đầu tư. Theo đó, người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường
theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định
cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để
“mua rẻ” đất của dân. Đối với nhà đầu tư, quy định trên giúp đảm bảo được lợi
ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời
gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực
hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu” núp bóng sau lưng “chủ đất”
gây khó dễ cho nhà đầu tư. Ngoài ra, quy định này còn góp phần xây dựng được
môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, từ đó làm tăng chỉ
số năng lực cạnh tranh quốc gia của Việt Nam.
Thứ mười, quy định cụ thể trường
hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
So
với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể các trường
hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng. Cụ thể, tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định 31 trường hợp
Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng”. Bên cạnh đó, Luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất
để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới,
bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng
quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền
vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương. Đặc biệt, tại khoản
32 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 còn quy định: “Trường hợp thu hồi đất để thực
hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp
quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các
trường hợp thu hồi đất của Điều này”. Quy định này giúp đảm bảo được tính công
khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp
địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. Đồng thời, Chương VII
Luật Đất đai năm 2024 cũng đã quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp,
chính đáng của người có đất bị thu hồi. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 đã xác
định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,
trong đó có nguyên tắc khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập
quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi và việc phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước
khi có quyết định thu hồi đất.
Mười một, bổ sung quy định về
nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất
Hiện
nay, Luật Đất đai năm 2013 không quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất,
hợp thửa đất. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định về
nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220. Việc bổ sung
quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Luật Đất đai
năm 2024 là điều cần thiết, với việc cụ thể hóa các nguyên tắc, điều kiện trong
Luật như vậy sẽ tạo được nền tảng pháp lý quan trọng, từ đó giúp cho việc tách
thửa, hợp thửa đất sẽ được thực hiện hiệu quả, an toàn, đầy đủ trên cơ sở phù hợp
với tinh thần pháp luật đề ra.
Mười hai, được sử dụng đất để thực
hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có
quyền sử dụng đất
Một
trong những điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai năm 2024 là được sử dụng đất để
thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang
có quyền sử dụng đất. Theo tinh thần quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều
127 Luật Đất đai năm 2024 thì được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua
thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng
đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất
khác. Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm
trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép
thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử
dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật. Đây là một quy
định rất thông thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế
- xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng
đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở
xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại. Điều này sẽ tạo
điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy sự phát triển của đất nước.
Mười ba, phân cấp, phân quyền,
đơn giản thủ tục trong quản lý, sử dụng đất
Luật
Đất đai năm 2024 tiếp tục phân cấp thu hồi đất cho địa phương, đẩy mạnh phân cấp
cho Ủy ban nhân dân cấp huyện. Bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có
văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết
định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, phân cấp cho
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng
đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với
các dự án này. Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định rõ về công bố, công khai các
thủ tục hành chính về đất đai; trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất
đai; trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục
giao đất, cho thuê đất. Đồng thời, Luật đã bổ sung một chương về Hệ thống thông
tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với các quy định
về trách nhiệm, thời gian các bộ, ngành và các địa phương đưa hệ thống cơ sở dữ
liệu đất đai vào vận hành, khai thác. Cùng đó, Luật cũng đưa ra quy định kết
nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu
của các bộ, ngành có liên quan và quy định về dịch vụ công trực tuyến và
giao dịch điện tử về đất đai cũng được ghi nhận nhằm tạo công cụ để người dân,
doanh nghiệp có thể truy xuất, kiểm tra quá trình giải quyết thủ tục hành chính
về đất đai của cơ quan giải quyết thủ tục trên môi trường điện tử.
Mười bốn, về tài chính đất đai,
giá đất
Luật
Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể
nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Luật cũng quy định bảng giá đất
được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày
01/01/2026 và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung từ ngày 01/01 của năm tiếp
theo. Luật Đất đai năm 2024 còn quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời
điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển
hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay
đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Cũng theo quy định mới
của Luật Đất đai năm 2024, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết
định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định
giá đất. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 cũng bổ sung quy định tiền thuê đất hằng
năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm, tính từ thời điểm Nhà nước quyết định
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp
theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Luật
cũng phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp huyện, đồng thời quy định cụ thể các phương pháp định giá đất trong luật,
quy định điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất; giao Chính phủ
quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường
vụ Quốc hội. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định cho phép các địa
phương đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất
chuẩn thì được sử dụng bảng giá đất tại thời điểm định giá đất để áp dụng cho
giá đất cụ thể. Đây là một điểm mới trong tài chính đất đai của Luật này, điều này
khuyến khích các địa phương tăng cường đầu tư kinh phí, nhân lực, giải pháp để
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo luật.
Luật đất đai 2024:
luat-dat-dai-2024-pdf.pdf
Nguyễn Ánh Tuyết